4. märtsil tegi Riigikohus otsuse haldusasjas 3-3-1-96-13, milles oli vaidluse all Rae vallavolikogu otsus jätta kehtestamata Lõhe kinnistu detailplaneering. Juba 2007. a vastuvõetud planeeringu kehtestamata ühe põhjusena tõi vald välja selle, et muutunud rahalise olukorra tõttu ei ole kohalikul omavalitsusel (KOV) võimalik planeeringualal välja ehitada teid ning tehnovõrke ja -rajatisi. Riigikohus leidis, et antud juhul olid KOVi argumendid piisavad selleks, et jätta planeering kehtestamata.

Vaidluse taustast

Vaidlusalune planeering algatati 15. novembril 2005. a, kusjuures enne algatamist ei leppinud Rae vald ning arendaja omavahel kokku selles, kes peab välja ehitama planeeringualal asuvad teed jm tehnovõrgud ning rajatised. 2008. aastal planeeringu kehtestamise üle otsustades leidis vald, et kuna tal puuduvad vahendid teede ja tehnorajatiste väljaehitamiseks, tuleb planeeringu kehtestamisest keelduda.

Arendaja vaidlustas otsuse kohtus. 19. mai 2010. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-26-10 leidis Riigikohus, et valla keeldumine planeeringu kehtestamisest oli õigusvastane ning tühistas otsuse. KÕKi uudiskirjaski kajastatud lahendis asus Riigikohus seisukohale, et kui vald soovib infrastruktuuri väljaehitamise kulud jätta arendaja kanda, peab selles kokku leppima enne planeeringu algatamist. Olukorras, kus vald ei pea kulude enda poolt kandmist võimalikuks ning arendajaga kokkulepet ei saavutata, tuleb planeering jätta algatamata. Samas, kui planeering algatatakse ilma vastava kokkuleppeta ja seda ei saavutata ka menetluse käigus, ei ole rahaliste vahendite puudumine eraldiseisvaks planeeringu kehtestamata jätmise aluseks.

27. septembril 2011. a tegi Rae vald uue otsuse, keeldudes taaskord planeeringu kehtestamisest. Lisaks varasematele põhjendustele leidis vald uue otsuse tegemisel, et kehtestamisest keeldumise põhjusteks on pika ajavahemiku möödumine planeeringu algatamisest, arendaja 2010. a välja kuulutatud pankrot ning kohaliku omavalitsuse tulubaasi vähenemine.

Riigikohtu seisukohad uues vaidluses

Riigikohus leidis valla 2011. aasta otsuse üle peetud vaidluses, et teistkordne keeldumine planeeringu kehtestamisest oli õiguspärane. Valla uut otsust analüüsides leidis Riigikohus esmalt, et ainuüksi planeeringu algatamisest möödunud ajavahemiku pikkus ei saa õigustada planeeringu kehtestamata jätmist. Kehtestamata jätmist võivad siiski õigustada vahepealsel ajal muutunud asjaolud.

Riigikohus rõhutas taaskord juba lahendis 3-3-1-26-10 esitatud seisukohta, et infrastruktuuri väljaehitamise kohustuses arendaja poolt tuleks kokku leppida juba enne planeeringu algatamist, vastasel juhul ei ole kokkuleppe mittesõlmimine planeeringu kehtestamata jätmise iseseisvaks aluseks. Samas leidis kohus, et antud juhul esinesid erandlikud, muutunud asjaolud, mis õigustasid planeeringu kehtestamata jätmist seetõttu, et vallal puudub raha planeeringualal infrastruktuuri välja ehitamiseks.

Esiteks leidis Riigikohus, et detailplaneering on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Arendaja maksejõuetuse tõttu ei ole tõenäoline, et antud juhul ehitustegevust lähiaastatel alustataks. Ainuüksi pankrotivara väärtuse tõstmise eesmärgil ei ole planeeringu kehtestamine põhjendatud.

Riigikohus leidis ka, et omavalitsuste tulubaasi vähenemine tulenevalt 1. aprillil 2009. a jõustunud tulumaksuseaduse muudatustest, mis vähendasid KOVidele laekuvate tulumaksuosa, tõi paratamatult kaasa vajaduse uuesti hinnata olemasolevaid ja tulevasi kohustusi ning seada prioriteete. Antud juhul on Rae valla tulud aasta-aastalt küll suurenenud, ent samas on suurenenud ka elanike arv ja sellega seotud kohustused, samuti tuleks arvestada inflatsiooniga.

Tulubaasi vähenemist kui kehtestamata jätmise põhjust hinnates pööras Riigikohus tähelepanu ka sellele, et tegemist oli üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Riigikohtu hinnangul on selliste planeeringute kehtestamise otsustamisel kohane arvestada juba väiksemate muudatustega omavalitsuse rahalises olukorras.

Riigikohus juhtis otsuses veel tähelepanu sellele, et planeeringu olukord kinnisvaraturul oli planeeringu algatamise ja kehtestamise ajal väga erinev. Planeeringu algatamine jäi ehitusbuumi aegadesse, kus nõudlus uute eluruumide järgi oli suur ning KOV võis pidada uute maa-alade hõivamist elamualadena prioriteetseks ja avalikes huvides olevaks. Planeeringu kehtestamise ajaks oli ehitusbuum lõppenud ning KOVid sunnitud kulusid kärpima. Selles olukorras võiks uute elamualade hõivamine erinevalt varasemast olla hoopis avalike huvidega vastuolus.

Riigikohtu otsuse võimalik mõju

Kuigi Riigikohus toob otsuses välja, et ei tagane varasemast seisukohast, et infrastruktuuri väljaehitamise kuludes tuleks kokku leppida enne planeeringu algatamist, pehmendab uus otsus oluliselt varasemat seisukohta. Uue otsuse kohaselt võivad teede, tehnovõrkude ja –rajatiste väljaehitamise kulud olla siiski argumendiks planeeringu kehtestamata jätmisel. Seejuures peab KOV aga hoolikalt põhjendama ja tõestama, et konkreetsel üksikjuhtumil on valla või linna rahaline olukord võrreldes planeeringu algatamise seisu ja prognoosidega oluliselt muutunud.

Üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute puhul võib üheks kehtestamata jätmise argumendiks olla ka see, et ehitusbuumist tulenev surve uute eluruumide järele on vähenenud. Argumenti saab samas kasutada vaid juhul, kui konkreetse juhtumi asjaolud seda toetavad.

Riigikohtu otsus haldusasjas 3-3-1-96-13