Uus ehitusseadustik: ülevaade olulistest muudatustest
11. veebruaril võttis ametist lahkuv Riigikogu ühena viimastest seadustest
vastu uue ehitusseadustiku. Seadustikku on koostatud alates 2008. aastast paralleelselt
planeerimisseaduse uue redaktsiooniga (vt selle kohta eelmise kuu uudiskirja pikka uudist). Uus seadustik sisaldab mitmeid muudatusi ja
korrastusi kehtivas ehitusõiguse reeglistikus. Samas on selle haare ka
varasemast laiem – lisaks üldistele ehitusõiguse reeglitele on selles
sätestatud n-ö eriosana erireeglid maanteede, raudteede, puurkaevude jms
ehitamisele. Käesolevas uudiskirja uudises anname ülevaate sellest, millised on
uued ehitusõiguse üldreeglid. Uus seadus jõustub 1. juulist.s
Mõisted,
põhimõtted
Võrreldes kehtiva seadusega ei näe uus seadustik ette ehitusvaldkonna
põhimõistete kardinaalset muutmist, küll aga leidub täpsustusi. Nt on uues
seadustikus laiendatud ehitise rekonstrueerimise
ehk ümberehitamise mõistet. Kehtiva EhS kohaselt on rekonstrueerimine „ehitise
piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide
muutmine ja asendamine”. Uue seaduse kohaselt on rekonstrueerimine ehitamine,
mille käigus muutuvad olemasoleva ehitise omadused oluliselt. See hõlmab lisaks
senises seaduses sätestatule ka nt ehitiste tööparameetrite või kasutatava
tehnoloogia olulist muutmist. Uuena on määratletud ehitise lammutamise mõiste.
Erinevalt varasemast on uues seadustikus sätestatud ka ehitusvaldkonna
põhimõtted. Keskkonnaga seonduvad eelkõige ohutuse ja keskkonnasäästlikkuse
põhimõtted.
Ohutuse põhimõtte kohaselt ei tohi ehitis, ehitamine, ehitise
kasutamine jm seonduv tegevus põhjustada ohtu ka keskkonnale. Sarnased nõuded
leiduvad ka kehtiva seaduse §-des 3 ja 12. Seoses augustist jõustunud keskkonnaseadustiku
üldosa seadusega (KeÜS) tekib küsimus, et kas „oht keskkonnale” uue
ehitusseadustiku tähenduses on võrdsustatav „keskkonnaohuga” KeÜS tähenduses.
Seaduse seletuskiri kahjuks selget vastust ei anna, ent kuna keskkonnaohtu KeÜS
tähenduses tuleb samuti vältida, kattuvad mõisted eelduslikult vähemalt suures
osas.
Keskkonnasäästlikkuse põhimõtte sisuks on, et ehitis, ehitamine ja ehitise
kasutamine peavad olema võimalikult keskkonnasäästlikud. See põhimõte on
tihedalt seotud KeÜS §-s 13 sätestatud loodusvarade säästliku kasutamise
põhimõttega. Ehitusseadustiku seletuskirja kohaselt on selle säte küll KeÜS §
13 osalt kordav, ent arvestab valdkonna spetsiifikaga, seega on tegemist
erisättega.
Ehitusuuringud,
mõjude hindamine
Kuna ehitamisega või ehitiste kasutamisega kaasnevad keskkonnahäiringud,
siis võib enne ehitamiseks või ehitise kasutamiseks vajaliku haldusakti andmist
olla vaja neid mõjusid hinnata. Uue seadustiku kohaselt on see võimalik kas keskkonnamõju hindamise või ehitusuuringute raames.
Kehtiv õigus näeb ette võimaluse viia ehitusprojekti suhtes läbi
ehitusgeodeetilisi ja ehitusgeoloogilisi uuringuid. Uue seaduse kohaselt on
võimalike uuringute ring oluliselt laiem. Seletuskirja kohaselt võidakse ehitusuuringute nime all mh hinnata
tegevusega kaasnevat müra, õhusaastet jms keskkonnahäiringuid. Uuringuid võib
läbi viia ehitaja omal initsiatiivil, ent seda võib nõuda ka kohalik
omavalitsus (KOV) vm otsuse tegemiseks pädev asutus (nt Maanteeamet riigiteede
puhul). Ehitusuuringute läbiviimise kohustus võidakse ette näha
projekteerimistingimustes, ent põhjendatud juhul võib haldusorgan nõuda
uuringute läbiviimist ka ehitusloa menetluses.
Keskkonnamõju hindamise (KMH) võib vajadusel algatada nii
projekteerimistingimuste, ehitusloa kui ka kasutusloa menetluses. Seni
praktikas aeg-ajalt üles kerkinud küsimus, kas projekteerimistingimuste
menetluses tuleb läbi viia keskkonnamõju hindamine (KMH) või keskkonnamõju
strateegiline hindamine (KSH) on uue seadusega saanud seega selge vastuse.
Uuena on selgelt sätestatud võimalus hinnata keskkonnamõjusid kasutusloa
menetluses. Selline võimalus peaks olema aga erandlik, kuna nii arendaja kui
kõigi teiste asjaosaliste huvides on mõjude hindamise läbiviimine võimalikult
varajases etapis. Eelkõige peaks see olema asjakohane juhul, kui muudetakse
olemasoleva ehitise kasutusotstarvet viisil, mis võib oluliselt suurendada
keskkonnahäiringuid (nt ehitatakse garaažiboks ümber suures koguses lahusteid
ja värve kasutavaks värvitöökojaks või trükitoodete ladu kütuselaoks).
Projekteerimistingimused
Projekteerimistingimused on uue seadustiku kohaselt vajalikud vähematel
juhtudel kui kehtiva seaduse sõnastuse kohaselt. Kehtiva EhS § 19 lg 1 p 2
kohaselt on projekteerimistingimused ehitise püstitamiseks ja laiendamiseks
kohustuslikud igal juhul, kui selleks ei ole kehtestatud detailplaneeringut.
Uue seadustiku kohaselt on need aga kohustuslikud vaid:
a)
ehitusloa
kohustusega hoone või olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks, rajamiseks
või laiendamiseks enam kui 33% esialgsest mahust;
b)
juhul, kui
puudub detailplaneeringu koostamise kohustus.
Seega on projekteerimistingimusi tulevikus vaja eelkõige ehitusloa
kohustuslike hoonete püstitamiseks ja laiendamiseks väljaspool linnu ja
aleveid, aladel kus puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Samuti võib
see olla kohustuslik olulise avaliku huviga rajatiste puhul. Seaduses ei ole
üheselt määratletud, millised rajatised on olulise avaliku huviga, st see tuleb
üksikjuhtumitel otsustaja poolt kindlaks määrata. Eelkõige võib oluline avalik
huvi tuleneda rajatisega kaasnevatest mõjudest, nt mürast, varjutusest vms.
Uues seaduses on täpsustatud ka seda, millised ehitise ja ehitamise
üksikasjad projekteerimistingimustes kindlaks määratakse. Nagu eelpool juba
välja toodud, võib projekteerimistingimustes kindlaks määrata ka
ehitusuuringute kohustuse.
Erinevalt kehtivast seadusest on selgelt loetletud projekteerimistingimuste
andmisest keeldumise alused. Nt võib KOV vm pädev asutus keelduda juhul, kui
need ei vasta üldplaneeringule vm kitsendustele või ehitis riivaks ülemäära
kolmandate isikute õigusi (nt naabrite õigust privaatsusele).
Täiesti uue võimalusena lubab uus seadus teatud juhtudel anda projekteerimistingimusi kehtiva
detailplaneeringu täpsustamiseks. Tegemist peaks olema erandliku juhtumiga,
mida saab kasutada vaid juhul, kui:
a)
detailplaneeringu
koostamisest on möödunud üle 5 aasta või
b)
on ilmnenud
uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringu- või selle mõjuala ja
seetõttu ei ole detailplaneeringut enam täielikult võimalik ellu viia (nt on
mõjualasse ehitatud suur hulk uusi ehitisi) või
c)
muutunud on
õigusaktid või planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu
elluviimist.
Sel viisil ei ole lubatud täiendada üldplaneeringut muutvat
detailplaneeringut, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuid ega
kaldaga seotud või ühendatud avalikesse veekogudesse ehitamise aluseks olevaid
planeeringuid.
Projekteerimistingimustega ei tohi muuta detailplaneeringu lahendust
olemuslikult, täpsustatud on ka seda, mida detailplaneeringutes muuta tohib. Nt
tohib hoonestusala suurust või asetust muuta vaid kuni 10% ulatuses esialgsest
lahendusest, samuti muuta haljastuse ja liikluskorralduse põhimõtteid. Muud
liiki muudatuste ja/või suuremas mahus tegemise vajaduse korral tuleb koostada
uus detailplaneering.
Detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi saab anda vaid avalikus menetluses. N-ö tavapäraste
projekteerimistingimuste korral võib kohalik omavalitsus vm otsusetegija samuti
otsustada avaliku menetluse kasuks. Avaliku menetluse läbiviimise korral on
projekteerimistingimuste andmiseks aega 60 päeva, muul juhul aga 30 päeva.
Juhul, kui algatatakse KMH, võib menetlus olla oluliselt pikem, kuna KMH
läbiviimise ajaks projekteerimistingimuste andmise menetlus ja selle tähtaja
arvestamine peatuvad.
Ehitus- ja
kasutusteatised
Kehtivas ehitusseaduses võib sõltuvalt hoone või rajatise suurusest selle
ehitamiseks vaja olla kas ehitusluba, kirjalik nõusolek või tuleb KOVi ehitamisest
teavitada. Teavitamisest piisab, kui püstitatakse hoonet, mis on kuni 20 m2 ehitusaluse pinnaga ja
kuni 5 m
kõrge. Kirjalik nõusolek asendab ehitusluba, kui ehitatakse ehitist ehitusaluse
pinnaga 20-60 m2
ja kõrgusega kuni 5 m,
muudetakse tehnosüsteemi või tehakse muid väiksemaid muudatusi. Muudel juhtudel
on vajalik ehitusluba.
Uue seaduse kohaselt on ehitamiseks vaja esitada kas ehitusteatis või
taotleda ehitusluba, teatud väikesemahulisel ehitamisel aga ei ole vaja
haldusorganitega üldse suhelda. Ehitusteatis
(ja ehitusprojekt) tuleb seaduse lisa 1 kohaselt esitada nt 20-60 m2
ehitusaluse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone püstitamisel, aga ka üle 60 m2
ehitisealuse pinnaga elamu ümberehitamisel või laiendamisel kuni 33%. Kõige
väiksemate hoonete ja rajatiste (nt kuni 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ja
kuni 5 m kõrge elamu) ehitamise puhul pole reeglina vaja isegi ehitusteatist
esitada. KOV või muu pädev asutus võib põhjendatud juhul siiski nõuda
ehitusteatise esitamist ka nende ehitiste ehitamise puhul.
Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist.
Ehitusteatise saanud KOV vm pädev asutus võib 10 päeva jooksul otsustada
teatise täiendava kontrolli vajaduse (nt selleks, et esitada ehitisele
täiendavaid nõudeid või kaasata naabreid). Sel juhul kohaldatakse menetlusele
ehitusloa suhtes kehtivaid tähtaegu (vt järgmist osa) ning täiendavad
tingimused antakse eraldi haldusaktina. Samuti võidakse ehitamine keelata
samadel alustel, mis on ette nähtud ehitusloa andmisest keeldumiseks.
Ehitusteatis kehtib 2 aastat.
Juhul, kui ehitise ehitamise aluseks oli ehitusteatis, on selle kasutamise
eel reeglina vaja esitada kasutusteatis.
Kasutusteatis esitatakse vähemalt 10 päeva enne kasutamise algust.
Sarnaselt ehitusteatisega võib KOV vm pädev asutus algatada täiendava
kontrolli, nt ehitise nõuetele vastavusse viimiseks. Sel juhul kohaldatakse
menetlusele kasutusloa menetluse tähtaegu ning täiendavad nõuded antakse eraldi
haldusaktina.
Ehitus- ja
kasutusload
Ehitusloa taotlemise kohustus on sarnaselt kehtiva õigusega
vajalik vaid suuremate ja olulisemate hoonete ja rajatiste puhul (nt üle 60 m2
või üle 5 m kõrge hoone püstitamiseks ja laiendamiseks üle 33%). Põhjendatud
juhul võib ehitusloa taotlemist nõuda aga ka väiksemate rajatiste ehitamiseks.
Sarnaselt kehtiva ehitusseadusega on ehitusloa väljastamise aluseks
ehitusprojekt.
Ehitusloa andmise menetluse
tähtajaks on uue seadustiku kohaselt 30 päeva, mis on pikem kui kehtivas
õiguses (20 päeva). Sarnaselt varasemaga võib tegelik menetlusaeg kujuneda veel
pikemaks, kui taotluses ilmnevad puudused (sel juhul annab KOV vm pädev asutus
tähtaja nende kõrvaldamiseks, menetlustähtaja kulgemine aga peatub).
Ehitusloa andmisest keeldumise
alused on uues seadustikus varasemast laiemad. Olulise uue alusena, mis
annab avara kaalutlusruumi, on sätestatud teistele isikutele (eelkõige
naabritele) püsiva negatiivse, ülemäärase mõju avaldamine.
Ehitusloa kohustusega juhtudel tuleb kolm päeva enne ehitamisega alustamist
esitada ehitamise alustamise teatis,
kus esitatakse mh andmed omanikujärelevalve tegija ja ehitaja kohta.
Ehitusluba kehtib viis aastat, kui ehitamisega on juba alustatud, kehtib
see seitse aastat.
Kasutusluba on reeglina vajalik ehitusloa kohustusega ehitiste
kasutama asumiseks. Kasutusloa menetlustähtajaks on samuti 30 päeva senise 20
päeva asemel. Kasutusloa andmisest keeldumise alused on oluliselt kitsamad kui
ehitusloa andmisest keeldumisel, need on eelkõige seotud varasemate dokumentide
(planeeringute, projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa) puuduste
ja kehtivusega ning ehitise ohtlikkusega.
Kaasamine ja
kooskõlastamine
Projekteerimistingimuste, ehituslubade ja
kasutuslubade menetlusse
kolmandate isikute ja teiste haldusorganite kaasamine on reguleeritud
üldjoontes sarnasel viisil. Positiivseks võib pidada, et uues seadustikus on
need reeglid üldse paika pandud. Senikehtivas õiguses olid reeglid
napisõnalised või puudusid sootuks, mis tõi omakorda praktikas kaasa segadust
ja isikute erinevat kohtlemist. Samas võivad praktikas uute normide tõhusust
oluliselt vähendada väga lühikesed
tähtajad.
Uus seadus näeb ette, et
eelpool nimetatud otsuste kooskõlastamiseks või nende suhtes arvamuse
avaldamiseks antakse kuni 10 päeva. Juba seaduses sätestatud maksimumtähtaega
võib pidada väga lühikeseks, eriti arvestades, et nii projekteerimistingimuste,
ehitusloa kui kasutusloaga seotud materjalid võivad olla väga mahukad (viimased
sisaldavad ka ehitusprojekti, samuti võivad materjalide hulka kuuluda erinevad
uuringud). Samas võib haldusorgan seda tähtaega ka lühendada, nähes ette nt
vaid kolme päeva pikkuse tähtaja arvamuse avaldamiseks. Arvestades, et tähtajad
on väga lühikesed, on eriti oluline kasutada isikute teavitamiseks tõhusaid
vahendeid ning teha materjalid hästi kättesaadavaks.
Väärarusaamu kaasatavate isikute valiku osas võib
tekitada ka uute sätete sõnastus, mille kohaselt kaasatakse menetlusse vajaduse
korral isikud, kelle õigusi või huve otsus puudutada võib. Vastavalt HMS
üldsätetele, millele viidatakse ka seadustiku seletuskirjas, tuleb isikud,
kelle õigusi otsus puudutada võib, kaasata igal juhul. Näiteks kui KOV
tuvastab, et ehitamine ise või uus ehitis võivad mõjutada naabrite õigusi (nt
alandada nende kinnisasja väärtust või riivata eraelu puutumatust), peab naabrid
tingimata menetlusse kaasama. Haldusorgan võib otsustada kaalutlusõiguse alusel
vaid selliste isikute kaasamise üle, kelle õigustena kaitsmata huve otsus
puudutab (nt kohalik selts, kes on huvitatud seni hoonestamata ala säilimisest
rohealana).
Kokkuvõte ja järeldused
Uus ehitusseadustik on
võrreldes varasemaga mitmeski mõttes süsteemsem ning annab vastuseid mitmetele
praktikas vaidlusi tekitanud küsimustele. Samas näeb seadus mitmes küsimuses
ette varasemast ulatuslikuma kaalutlusruumi, nt ehitusloa või projekteerimistingimuste
andmisest keeldumise aluste osas või ehitusloa ja projekteerimistingimuste
kohustuslikkuse osas. Seega sõltub seaduse tulevane ellurakendamine praktikas
ja muudatuste ulatus suurel määral sellest, kuidas uusi norme nii KOVide, muude
pädevate asutuste kui kohtute poolt tõlgendama asutakse. Seaduse tekst Riigi Teatajas
|
